O Concello de Santiago de Compostela deu un novo paso na reforma das normas urbanísticas que regulan a actividade económica e residencial do casco histórico. A Xunta de Goberno Local aprobou provisionalmente unha modificación do Plan especial de protección e rehabilitación da Cidade Histórica, que introduce restricións para determinados establecementos turísticos, establece novas condicións para os locais de ocio e abre a posibilidade de destinar edificios patrimoniais a residencias universitarias, oficinas e outros servizos.
O concelleiro de Urbanismo, Vivenda e Cidade Histórica, Iago Lestegás, presentou este martes os detalles da proposta acompañado pola directora da área de Urbanismo, Ana Prieto, e pola xefa de sección de Xestión Urbanística, Pilar Rubín. A reforma supón unha revisión das disposicións vixentes desde 1997 e pretende adaptar a ordenación do centro histórico aos cambios experimentados pola cidade durante as últimas décadas.
Entre as prioridades do Goberno municipal figuran preservar a presenza de residentes no casco histórico, favorecer a continuidade do comercio de proximidade e reducir a concentración de actividades dirixidas principalmente aos visitantes. A proposta tamén procura facilitar novos usos para inmobles que, polas súas características arquitectónicas ou patrimoniais, presentan dificultades para acoller determinadas actividades.
A aprobación desta semana non pecha aínda a tramitación administrativa. O Concello deberá enviar agora o expediente á Dirección Xeral de Urbanismo da Xunta de Galicia, encargada de emitir un informe preceptivo e vinculante antes de que poida producirse a aprobación definitiva.
RESTRICIÓNS ÁS TENDAS DE RECORDOS E AOS NEGOCIOS AUTOMÁTICOS
Unha das principais novidades afecta á actividade comercial do casco histórico. A modificación establece diferentes categorías de establecementos segundo os produtos e servizos que ofrecen e a súa vinculación coas necesidades da poboación residente ou coa demanda turística.
Con esta clasificación, as tendas de recordos e de produtos típicos quedarán prohibidas na maior parte do ámbito protexido, aínda que se contemplan excepcións nas zonas reguladas polas ordenanzas de Tecidos históricos renovados e de Rueiros.
A normativa permitirá, ademais, que os establecementos de alimentación continúen comercializando este tipo de artigos, sempre que non representen máis do 20% da súa oferta. Deste xeito, diferéncianse os negocios especializados na venda de produtos turísticos daqueles que incorporan estes artigos como complemento á súa actividade principal.
As limitacións tamén alcanzan os establecementos que funcionan sen persoal de atención presencial. No recinto intramuros non se permitirá a implantación de lavandarías automáticas, locais de consignas de equipaxes ou caixeiros automáticos independentes dunha oficina bancaria.
Porén, os caixeiros e as consignas poderán instalarse dentro doutros negocios que dispoñan de atención presencial, sempre que funcionen como un servizo complementario.
A revisión destas actividades foi precisamente o punto de partida da reforma urbanística. En xuño de 2024, o Goberno local encargou ao servizo de Planeamento unha proposta para actuar sobre a progresiva orientación turística do tecido comercial e identificar os espazos nos que resultaba necesario conservar a actividade comercial tradicional.
Segundo explicou Lestegás, o alcance do traballo acabou sendo maior do previsto inicialmente. “Este traballo foise ampliando a medida que avanzaba e finalmente a reforma da regulación non se limita a evitar a proliferación de tendas de souvenirs e outros comercios turísticos, senón que se elaborou unha nova normativa de usos do Plan especial que aprobamos inicialmente en xuño de 2025 e onte aprobamos provisionalmente”, sinalou.
OS PUBS E CAFÉS-CONCERTO TERÁN QUE SUPERAR UNHA AVALIACIÓN TÉCNICA
A modificación tamén revisa as condicións aplicables aos negocios de ocio nocturno, aínda que conserva algunhas das restricións que xa estaban recollidas no planeamento de 1997.
En concreto, as discotecas e salas de festas seguirán prohibidas en todo o ámbito do Plan especial, ao igual que os establecementos dedicados ao xogo, entre eles casinos, bingos e locais de apostas.
A situación será diferente para outras actividades, como pubs, karaokes, cafés-concerto e cafés-espectáculo, que poderán recibir autorización municipal baixo determinadas condicións.
Para abrir un destes negocios será necesario presentar documentación técnica que permita examinar as consecuencias da actividade na súa contorna. O procedemento deberá incluír unha análise dos posibles impactos, medidas destinadas a reducir as molestias e un período de consulta pública no que se poderán formular alegacións.
A nova regulación concreta os requisitos documentais e os criterios que deberá aplicar o Concello para determinar se unha actividade resulta compatible coas características do lugar no que pretende instalarse.
Durante a tramitación recibíronse alegacións que reclamaban a eliminación de calquera posibilidade de abrir novos establecementos de ocio nocturno. Non obstante, Lestegás defendeu manter un sistema de autorización condicionada, ao considerar que unha prohibición xeral sería desproporcionada e que existen outros mecanismos para controlar os efectos destas actividades sobre o descanso veciñal.
A DIVISIÓN DE VIVENDAS FACILITARASE SEN ALTERAR OS ELEMENTOS PROTEXIDOS
Outro dos cambios afecta ás posibilidades de reorganizar o parque residencial da Cidade Histórica. A reforma permitirá dividir vivendas de gran tamaño ou agrupar varias unidades residenciais, sempre que as intervencións respecten as condicións de habitabilidade e os elementos patrimoniais protexidos.
O Concello xustifica esta actualización pola evolución das necesidades residenciais. Segundo os datos expostos polo responsable municipal, o tamaño medio dos fogares composteláns sitúase en 2,5 persoas, mentres que unha parte das vivendas do casco histórico presenta dimensións superiores ás demandadas por moitos fogares actuais.
As operacións de división ou agrupación deberán garantir que os inmobles resultantes conten coas dependencias mínimas esixidas pola normativa galega e cumpran os requisitos para seren considerados vivendas exteriores.
Con carácter xeral, establécese unha superficie mínima de 40 metros cadrados útiles, coas excepcións previstas para a rehabilitación de vivendas existentes. O programa residencial deberá incluír estancia, cociña, baño, lavadoiro, tendal e espazo de almacenamento.
A regulación tamén presta atención á ventilación e á iluminación natural. As vivendas deberán contar, polo menos, con dúas estancias ou cunha estancia e a cociña abertas cara á vía pública ou a espazos exteriores que cumpran determinadas dimensións.
No caso dos patios interiores, esixirase que poida inscribirse un círculo cun diámetro equivalente, como mínimo, ao 70% da altura do edificio, sen que en ningún caso sexa inferior a seis metros. Esta condición busca impedir que se creen vivendas cuxas dependencias principais dean a patios de dimensións insuficientes.
Haberá excepcións para os inmobles nos que a protección da estrutura parcelaria impida cumprir todos estes requisitos. Neses supostos poderá admitirse unha única peza habitable orientada cara a un espazo exterior adecuado, sempre que a configuración da fachada non permita outra solución.
En calquera caso, non se poderá modificar a estrutura das parcelas protexidas nin afectar aos elementos arquitectónicos catalogados.
A reforma conserva tamén a prohibición de introducir novos usos de hospedaxe no ámbito protexido, unha medida que o Concello vincula coa necesidade de evitar a perda de vivenda destinada á residencia habitual.
Nos eixos comerciais nos que non se autoriza converter locais en vivendas, si se permitirá conservar os usos residenciais que xa existan nas plantas baixas, tanto en edificios unifamiliares como colectivos.
OS CONVENTOS E OUTROS EDIFICIOS SINGULARES PODERÁN ACOLLER RESIDENCIAS UNIVERSITARIAS
A proposta municipal incorpora novas posibilidades para aproveitar edificios históricos que actualmente teñen usos dotacionais ou presentan características pouco compatibles coa vivenda convencional.
Un dos cambios máis relevantes é a autorización de residencias universitarias en determinados equipamentos, incluídos inmobles eclesiásticos como os conventos, así como noutros edificios considerados singulares polo seu tamaño, localización, valor patrimonial ou función orixinal.
A intención municipal é favorecer a creación de prazas de aloxamento para estudantes sen reducir o número de vivendas que poderían destinarse á poboación residente.
“Parécenos importante, nunha cidade coma a nosa, facilitar a creación de residencias universitarias, pero evitando que se faga en detrimento do stock de vivenda”, explicou Lestegás.
Por este motivo, a regulación orienta estes usos cara a inmobles que nunca tiveron unha función residencial convencional ou cuxa configuración arquitectónica dificulta a súa transformación en vivendas.
No caso dos equipamentos vinculados á Igrexa, a ampliación dos usos permitidos estará condicionada a que se manteña a relación coa entidade relixiosa ou con organizacións de dereito público ou do terceiro sector, sen finalidade lucrativa.
A reforma tamén abre novas posibilidades para os edificios singulares que non estean formalmente cualificados como equipamentos. Nestes inmobles poderán establecerse oficinas, actividades comerciais, servizos dotacionais privados e modalidades de aloxamento estable sen finalidade turística, como determinados modelos de convivencia compartida ou ‘coliving’.
Os usos autorizados poderán ocupar a totalidade do edificio ou combinarse dentro dun mesmo inmoble, sempre de acordo coas condicións urbanísticas aplicables.
A modificación do Plan especial incorpora tamén modalidades residenciais que non estaban expresamente contempladas na regulación anterior.
Entre elas figuran os aloxamentos dotacionais, unha categoría que inclúe fogares para persoas maiores, vivendas tuteladas, proxectos de convivencia colaborativa e aloxamentos compartidos destinados á mocidade.
Tamén se recoñecen determinadas fórmulas de residencia colectiva, como as cooperativas de vivenda en cesión de uso, nas que as persoas residentes poden utilizar os inmobles sen adquirir a súa propiedade individual.
Ademais, permitirase expresamente a creación de vivendas sociais en equipamentos públicos de carácter asistencial, de acordo coa definición recollida na lexislación de vivenda.
Esta posibilidade estará sometida a condicións específicas. Cando unha parcela xa conte cun edificio destinado a un servizo dotacional, o Concello poderá esixir que esa función se conserve total ou parcialmente, de maneira que a incorporación de vivenda social non implique necesariamente a desaparición do equipamento existente.
A nova normativa establece igualmente unha clasificación dos equipamentos públicos, privados e institucionais, entre os que se inclúen os vinculados a colexios profesionais, entidades do terceiro sector e institucións relixiosas. Os usos admisibles quedarán definidos individualmente para cada equipamento, atendendo ás súas características e á súa función na cidade.
A revisión urbanística chega á súa fase provisional despois dun proceso administrativo iniciado en 2024 e que incluíu diferentes mecanismos de participación pública.
O documento recibiu a aprobación inicial en xuño de 2025 e foi sometido posteriormente a dous períodos de exposición pública, un durante ese mesmo ano e outro en 2026.
Segundo explicou o concelleiro de Urbanismo, o Concello intentou comunicar individualmente a tramitación ás persoas que figuraban no Catastro como titulares de propiedades incluídas no ámbito do Plan especial. Este procedemento supuxo máis de 10.000 notificacións.
A administración local tamén publicou un edicto no Boletín Oficial do Estado en maio de 2026 e mantivo unha reunión cos representantes das asociacións veciñais da Cidade Histórica en novembro de 2025 para presentarlles a proposta e recoller as súas consideracións.
Durante os períodos de información pública, os servizos municipais de Urbanismo atenderon igualmente as persoas interesadas en coñecer as consecuencias da modificación sobre os seus inmobles ou actividades.
Concluída esta fase e aprobada provisionalmente a proposta, o seguinte paso será a revisión do expediente pola Xunta de Galicia. O informe da Dirección Xeral de Urbanismo será necesario para que o Concello poida culminar a tramitación dunha reforma que afectará ás condicións de uso dos locais comerciais, das vivendas e de numerosos edificios patrimoniais do centro histórico compostelán.
